Marknadsvärdet har länge varit den självklara utgångspunkten när en fastighet ställs som säkerhet för ett lån. Med de nya kapitaltäckningsreglerna räcker det inte längre.
Sedan 2025 introducerar CRR3 begreppet Property Value – ett medvetet försiktigare värde som ska spegla vad en fastighet rimligen är värd även när marknaden vänder, inte bara vad den skulle kunna säljas för på toppen av en högkonjunktur. Det räknar bort spekulativa prisförväntningar, tar höjd för att dagens marknadsvärde kan vara ohållbart högt, och det får aldrig överstiga marknadsvärdet. Syftet är kapitalkrav som står stadigare genom fastighetscyklerna och institut som klarar en nedgång bättre.
Det svåra är inte att räkna fram ett värde – utan att visa att det håller
För långivare ligger utmaningen sällan i att ta fram en siffra. Den ligger i att uppfylla CRR3:s krav på hur värdet tas fram och följs upp över tid: värderingen ska vara oberoende, försiktigt beräknad, transparent dokumenterad och bygga på modeller som valideras och backtestas regelbundet. Property Value sätts dessutom vid origination (kreditens start) och ligger i regel fast under lånets löptid om ingen omvärdering görs – vilket gör att just den marginalen är avgörande för hur väl värdet håller över tid.
Men hur mäter man egentligen om ett Property Value är tillräckligt försiktigt?
Vår modell: en transparent och uppdelbar Property Value
Värderingsdatas modell utgår från vår AVM, som ger en startpunkt i form av marknadsvärde, och beräknar därefter tydligt avgränsade korrigeringar för de risker som är relevanta för ett försiktigt värde: långsiktig marknadsrisk (trend), kortsiktig marknadsrisk (volatilitet) och ESG-relaterade risker.
Eftersom varje korrigering är separat uträknad går det att läsa ut exakt hur varje risk påverkar det slutliga värdet, vilket underlättar både dokumentation och validering. Modellen bygger på våra egna prisindex för småhus och bostadsrätter, som sträcker sig tillbaka till 1990- respektive 2000-talet.
En branschgemensam metod för att testa Property Value
Att räkna fram ett värde är en sak. Att visa att det håller över tid – oavsett vilken metod som använts – är en annan. Det är den frågan European AVM Alliance (EAA) tar sig an i en teknisk vägledning: Testing the Property Value, publicerad i juni 2026, som Magnus Persson, analyschef på Värderingsdata, har varit med och tagit fram. Vägledningen ger inga rekommendationer om hur ett Property Value ska beräknas, utan föreslår ett ramverk för att mäta i vilken grad ett värde faktiskt möter regelverkets krav – över tid och på portföljnivå.
I vägledningen introduceras tre indikatorer: Median Discount (den typiska skillnaden mot marknadsvärdet vid origination), Shortfall Profile (hur länge och hur mycket marknadsvärdet hamnar under Property Value under lånets liv) och Survival Time (hur länge värdet håller innan en första avvikelse uppstår). Till det hör ett testramverk med både backtesting mot historiska data och scenarioanalys för framåtblickande robusthet.
Läs vägledningen i sin helhet här: Testing the Property Value (PDF)
Regelverket gäller redan – tillämpningen fortsätter att utvecklas
CRR3 och begreppet Property Value är i kraft sedan 2025. Det som fortfarande rör på sig är nationella tolkningar och kommande tekniska standarder för hur kraven ska tillämpas i praktiken. Genom hela den här processen har vi haft tät dialog med våra kunder och vi har byggt både modell och arbetssätt för att kunna anpassas i takt med att bilden klarnar.
Vill ni resonera kring hur Property Value kan tillämpas i er portfölj? Hör av er till oss.
